Immobilienkauf: Haftet der Verkäufer für versteckte Mängel – auch bei Gewährleistungsausschluss?
Bad Segeberg - Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für viele ein großer Schritt. Doch was passiert, wenn nach dem Einzug plötzlich feuchte Wände, Risse im Mauerwerk oder eine defekte Heizung auftauchen? "Pech gehabt!" denken sich viele, denn schließlich stand im Kaufvertrag der berühmte Satz: "Die Immobilie wird unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft." Doch heißt das wirklich, dass der Verkäufer für nichts haftet? Nicht unbedingt!
Was bedeutet der Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf?
In den meisten notariellen Kaufverträgen wird die gesetzliche Gewährleistung ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht für später entdeckte Mängel haftet. Der Käufer nimmt das Haus quasi "wie gesehen" – also ohne Rückgabe- oder Nachbesserungsrechte. Klingt unfair? Vielleicht. Aber es gibt Ausnahmen, und genau hier wird es spannend!
Wann haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss?
Es gibt einige Situationen, in denen sich ein Verkäufer nicht so einfach aus der Verantwortung stehlen kann. Dazu gehören vor allem arglistig verschwiegene Mängel.
1. Arglistiges Verschweigen von Mängeln
Ein Gewährleistungsausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer Mängel bewusst verschwiegen hat. Klassische Beispiele:
- Feuchtigkeit oder Schimmel, der mit neuer Farbe überpinselt wurde.
- Undichte Fenster oder ein defektes Dach, das erst nach dem ersten Regen auffällt.
- Nicht genehmigte Anbauten, die vom Bauamt nachträglich entfernt werden müssen.
- Verborgene Holzschäden oder Hausschwamm, die nur mit Sachverständigen sichtbar sind.
Hier muss der Verkäufer haften, denn er hat den Käufer absichtlich getäuscht.
2. Beschaffenheitsvereinbarung – Wenn der Verkäufer zu viel verspricht
Manchmal gibt der Verkäufer vor der Übergabe große Versprechungen ab. Wird Ihnen zum Beispiel gesagt, das Dach sei "top in Schuss" oder "die Elektrik sei auf dem neuesten Stand", stellt sich aber das Gegenteil heraus, kann dies ein Sachmangel sein. Dann könnten Sie Minderung oder Schadensersatz fordern.
3. Haftung für versteckte Rechtsmängel
Auch wenn der Gewährleistungsausschluss für Sachmängel gilt, muss der Verkäufer für Rechtsmängel geradestehen. Beispiele sind:
- Grunddienstbarkeiten, die Ihre Nutzung einschränken.
- Streitigkeiten mit Nachbarn, von denen Sie nichts wussten, zumindest in bestimmten Fällen.
- Altlasten oder Denkmalschutz, die die Nutzung der Immobilie stark beeinflussen.
Was kann ich tun, wenn ich nach dem Kauf Mängel entdecke?
- Beweise sichern: Machen Sie Fotos, holen Sie Gutachten ein und dokumentieren Sie alles.
- Den Verkäufer kontaktieren: Fordern Sie schriftlich eine Stellungnahme.
- Rechtsanwalt einschalten: Gerade bei arglistiger Täuschung lohnt es sich, rechtliche Schritte zu prüfen.
Fazit: Der Verkäufer haftet nicht immer – aber oft doch!
Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer vor vielen späteren Reklamationen. Doch wer glaubt, damit auf der sicheren Seite zu sein, kann sich irren! Sobald arglistiges Verschweigen oder falsche Versprechungen im Spiel sind, bleibt der Verkäufer haftbar.
Haben Sie Zweifel, ob Sie Ansprüche geltend machen können? Kontaktieren Sie mich gerne für eine rechtliche Einschätzung – ich helfe Ihnen weiter!
Foto: Mit Hilfe von KI erstellt