Alexander Rackow

Bauabnahme und Abnahmeprotokoll: So stellen Sie als Unternehmer sicher, dass alles korrekt abgeschlossen wird

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Bauabnahme und Abnahmeprotokoll: So stellen Sie als Unternehmer sicher, dass alles korrekt abgeschlossen wird

Bad Segeberg (em) Bauprojekte sind für viele Unternehmen eine große finanzielle und organisatorische Herausforderung. Im Rahmen eines solchen Projektes ist die Bauabnahme ein zentraler, wenn nicht sogar der wichtigste Schritt, denn hier wird offiziell festgestellt, ob die vereinbarten Leistungen im wesentlichen erbracht wurden und ob das Bauwerk in einem mängelfreien Zustand ist. 

Ein sorgfältig erstelltes Abnahmeprotokoll bietet dabei die notwendige rechtliche Absicherung und dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Abnahme. In diesem Beitrag erläutere ich als Rechtsanwalt für Baurecht die wichtigsten Aspekte und gebe Ihnen wertvolle Tipps zur Durchführung einer rechtssicheren Bauabnahme.

Warum ist die Bauabnahme so wichtig?

Die Bauabnahme ist nicht nur ein formaler Akt, sondern hat ganz erhebliche rechtliche Konsequenzen:

  • Gefahrenübergang: Mit der Abnahme geht die Verantwortung für das Bauwerk auf den Auftraggeber über. Schäden, die nach der Abnahme entstehen, sind grundsätzlich das Risiko des Auftraggebers.
  • Beweislastumkehr: Ab dem Zeitpunkt der Abnahme liegt die Beweislast für etwaige Mängel beim Auftraggeber. Der Auftragnehmer haftet nur noch für Mängel, die während der Bauphase entstanden und zum Zeitpunkt der Abnahme noch vorhanden sind.
  • Beginn der Verjährung: Mit der Abnahme startet die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche. Üblicherweise beträgt diese fünf Jahre bei Bauwerken.

Für Unternehmer ist eine gründliche Bauabnahme daher von entscheidender Bedeutung, um teils erhebliche Risiken und Kostenfallen zu vermeiden.

Die verschiedenen Arten der Abnahme

Es gibt mehrere Formen der Abnahme, die für Unternehmer bei einem Bauwerk relevant sind:

  1. Förmliche Abnahme: Hierbei wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, das den Zustand des Bauwerks und eventuelle Mängel festhält. Diese Art der Abnahme ist besonders zu empfehlen, da sie klare Dokumentation bietet und Missverständnisse vermeidet. Es ist hier immer von Vorteil einen Gutachter oder Architekten dabei zu haben.
  2. Stillschweigende Abnahme: Durch die Inbetriebnahme oder schlüssiges Verhalten des Auftraggebers kann eine Abnahme stillschweigend erfolgen. Allerdings ist dies risikoreicher, da keine schriftliche Dokumentation vorliegt. Auch ist es juristisch manchmal kompliziert, festzustellen, ob tatsächlich eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten gegeben ist.
  3. Teilabnahme: Bei umfangreichen Projekten kann eine Teilabnahme sinnvoll sein, insbesondere wenn das Bauwerk in Abschnitten genutzt werden soll. Dies ist aber nicht in allen vertraglichen Konstellationen rechtsverbindlich möglich. Hier sollten die Details zuvor mit einem Anwalt geklärt werden.

Die förmliche Abnahme ist in den meisten Fällen die sicherste Methode für Unternehmer, um sich rechtlich abzusichern.

Ein rechtssicheres Abnahmeprotokoll erstellen

Ein vollständiges Abnahmeprotokoll schützt Sie als Unternehmer im Rahmen späterer Rechtsstreitigkeiten. Folgende Punkte sollten dabei auf jeden Fall festgehalten werden:

  • Allgemeine Informationen: Datum und Ort der Abnahme sowie die Namen der anwesenden Parteien und Ansprechpartner.
  • Umfassende Leistungsbeschreibung: Dokumentieren Sie die erbrachten Leistungen gemäß den vertraglichen Vereinbarungen. So lässt sich später leichter nachvollziehen, ob die Arbeiten vollständig und mängelfrei abgeschlossen wurden.
  • Festgestellte Mängel und Beseitigungsfristen: Listen Sie alle sichtbaren Mängel auf, legen Sie eine Frist zur Beseitigung fest und dokumentieren Sie, welche Partei für die Mängelbeseitigung verantwortlich ist.
  • Vorbehalte: Halten Sie fest, ob es Vorbehalte hinsichtlich noch nicht erbrachter Leistungen, Vertragsstrafen und Mängel gibt.
  • Unterschriften: Lassen Sie das Protokoll von allen Beteiligten unterzeichnen, um sicherzustellen, dass beide Parteien den Inhalt bestätigen.

Ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll hilft Ihnen dabei, Vereinbarungen klar und deutlich zu dokumentieren und Unstimmigkeiten zu vermeiden. Dies ist besonders wichtig, falls es später zu Streitigkeiten kommt.

Tipps für eine erfolgreiche Bauabnahme

  • Gutachter hinzuziehen: Bei komplexen Projekten empfiehlt es sich, einen unabhängigen Sachverständigen zur Abnahme hinzuzuziehen. Dieser kann Mängel professionell bewerten und objektiv festhalten.
  • Rechtzeitig vorbereiten: Planen Sie die Abnahme frühzeitig und informieren Sie sich über etwaige Verpflichtungen und Fristen.
  • Vorbehalte sorgfältig formulieren: Falls während der Abnahme Mängel festgestellt werden, sollten Sie diese präzise dokumentieren und sich eine Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist vorbehalten.

Häufige Fehler bei der Bauabnahme vermeiden

Um später Probleme zu vermeiden, sollten Unternehmer unbedingt folgende Fehler bei der Bauabnahme vermeiden:

  1. Mängel nicht festhalten: Mängel sollten im Protokoll ausführlich dokumentiert werden. Eine unvollständige Dokumentation kann es später erschweren, Ansprüche geltend zu machen.
  2. Auf eine förmliche Abnahme verzichten: Die förmliche Abnahme ist die rechtssicherste Methode. Bei Verzicht riskieren Sie, dass es im Streitfall keine eindeutige Dokumentation gibt.
  3. Unterschriften nicht einholen: Eine Bauabnahme ist nur rechtswirksam, wenn alle Parteien das Protokoll unterzeichnen.

Fazit: Die Bauabnahme als rechtliche Absicherung für Unternehmer

Für Unternehmer, die in Bauprojekte investieren oder diese beauftragen, ist eine sorgfältige Bauabnahme ein Muss. Mit einem detaillierten Abnahmeprotokoll können Sie sicherstellen, dass der Bau ordnungsgemäß abgeschlossen ist und Ihnen keine unangenehmen Überraschungen drohen. Setzen Sie auf eine förmliche Abnahme und ziehen Sie sicherheitshalber einen Sachverständigen hinzu – so schützen Sie Ihr Unternehmen effektiv.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Bauabnahme? Kontaktieren Sie uns!

Haben Sie Fragen zur Bauabnahme oder zum Abnahmeprotokoll? Als Kanzlei für Baurecht stehen wir Ihnen gerne zur Seite und helfen Ihnen dabei, Ihre Interessen zu wahren.